房屋出售后，转让人继续占有使用依据业主共同管理约定所独占使用的共有部分，拒绝将此交付给买受人，转让人的行为构成违约。近日，江苏省南京市江宁区人民法院在审理的一起房屋买卖合同纠纷案中，依法认定房屋转让人依据业主共同管理约定而享有的共有部分专有使用权，归房屋买受人享有。
2006年6月，张某向开发商购得山水方舟雅苑6栋101室房屋。2007年8月，101室房屋所在单元全体业主委托小区物业服务单位对单元地下室进行了分割，按照总户数分割出12小间，并依序进行编号，通过抽签的方式确定使用人。张某据此取得7号小地下室的独占使用权。
2016年2月，张某与高某签订房屋买卖合同，将101室房屋出售给高某。转让房屋时，张某未告知高某7号小地下室情况，并继续占有使用。2020年9月，高某得知情况后多番要求张某交付7号小地下室未果。2020年11月，高某起诉要求确认7号小地下室的使用权归其享有，判令张某向其交付7号小地下室并支付占有使用费。
张某辩称，根据其与开发商之间的商品房买卖合同约定，101室房屋的单元地下室不计入公共分摊面积，不属于业主共有部分。7号小地下室不是房屋附属设施，与101室房屋没有关系，其可以单独处置。其未将7号小地下室出卖给高某，不交付于高某不属于违约行为。
法院经审理后认为，101室房屋的单元地下室是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且101室房屋的单元地下室与该单元的业主具有使用上的利害关系，属于该单元全体业主共有。7号小地下室的性质仍属于业主共有。
小区业主转让房屋时，依据业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对新业主仍有效，原业主应当协助交付于新业主使用。
法院遂作出判决，确认7号小地下室的使用权归高某享有，判令张某向高某交付7号小地下室并支付占有使用费。
■法官说法■
共有和共同管理权利应随房屋买卖一并转让
业主共有部分是指专有部分及专有部分附属物以外的、由业主共同享有所有权的建筑物及其附属部分。民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。实践中，根据共有人的范围，业主共有可分为小区全体业主共有、某一栋建筑内全体业主共有、特定单元内全体业主共有等。本案的101室房屋的单元地下室是供业主配套使用的公用设施，不是业主的专有部分及其附属物，性质上属于业主共有。并且，101室房屋的单元地下室仅能从该单元进入、供该单元内业主使用，在构造上、功能上具有相对独立性，与该单元的业主具有使用上的利害关系。因此，101室房屋的单元地下室应当归该单元全体业主共有。
建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。其中，业主对专有部分的所有权是其享有其他两种权利的基础。也就是说，如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有和共同管理的权利。民法典第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。因此，张某将房屋转让于高某，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利应当一并转让。
那么，张某依据业主共同管理约定所独占使用的7号小地下室的使用权是否也应由高某继续享有呢？法律对此没有明文规定，但是从体系解释的角度来说，7号小地下室的使用权应当由高某继续享有。具体的理由为：第一，合法有效的业主共同管理约定对全体业主具有法律拘束力。虽然业主范围会随业主转让房屋而变化，但除非重新约定，否则，该约定对继受取得业主权利的房屋受让人应当继续有效。也就是说，高某有权继续独占使用7号小地下室，同时不得使用其他序号的小地下室。第二，民事主体从事民事活动不得违背公序良俗。业主共同管理约定是全体业主的合意。小区业主转让房屋后即丧失专有部分的所有权，不再享有业主身份。第三，根据合同的性质、目的和交易习惯，向房屋受让人转让依据业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权应当是房屋转让人的合同附随义务。换言之，即使房屋买卖合同中没有约定，小区业主转让房屋也负有向受让人交付依据共同管理约定所独占使用的共有部分的义务，否则转让人的行为构成违约。
