法制日报全媒体记者 潘从武 通讯员 麦祖义
随着社会经济的发展，房地产市场交易日趋活跃，商品房买卖纠纷呈现大幅上升趋势，并且案件类型复杂多样。新疆乌鲁木齐市天山区人民法院积极能动司法，妥善审理商品房买卖纠纷案件，全力维护当事人合法权益，护航房地产市场健康发展。近日，天山区人民法院选取了几个典型案例，告诉您如何依法维权。
约定违约金低于实际遭受损失 可请求法院予以增加
2016年3月25日，张某与乌市某房地产公司签订《商铺预售合同》。约定：出卖人未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用的，出卖人逾期91日到180日的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率赔付。出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及银行月还款总和为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率上浮10%赔付。
张某认为应按照同地段商铺租金标准向其赔付逾期交房造成的损失，房地产公司认为应按照合同约定计算违约金金额。
法院判决：案件审理中，法院委托评估机构对商铺所在地段租金进行了评估，并依据评估报告，判决房地产公司赔付张某违约金38690.77元。
法官说法：我国《合同法》第一百一十四条第二项规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一
十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
本案中，张某明确表示《商品房预售合同》中的违约金约定过低要求予以增加，同时有第三方估价报告作为租金损失的依据，故法院对张某主张增加违约金的请求予以支持。
构成重大误解 可请求撤销合同
2017年4月20日，刘某在58同城平台发布售房信息，宣传其房屋为新疆生产建设兵团第一中学、乌市第三十小学双学区。2017年9月9日，王某与刘某签订《房产转让合同书》并支付购房款46000元。后王某得知涉案房屋位于乌鲁木齐市第十一中学学区，并非兵团一中、三十小的学区房。
法院判决：王某提交58同城网络平台宣传打印件以及刘某的微信记录及通话录音等证据，证实刘某承诺涉案房屋系兵团一中、三十小学区房，但实际与承诺不符。根据查明的事实，法院判决解除《房产转让合同书》，退还已支付的购房款460000元。
法官说法：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在订立合同时重大误解的，当事人一方可以请求人民法院撤销。重大误解是指行为人因为行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的，可认定为重大误解。王某为孩子上学而购买兵团一中、三十小学区房，其在58同城上看到涉案房屋出售的广告宣传以及中介人员的介绍均表明涉案房屋系兵一、三十小的学区房，故与刘某签订房屋买卖合同。王某作为购买人，在交易中处于弱势地位，对其所购买房屋的具体情况只能通过广告、中介人员的介绍以及刘某口头的描述中得到认知。刘某在明知王某购房目的情况下，未如实告知王某欲购买的房屋并非兵一、三十小的学区房，致使王某未能正确认知房屋的现状，误认为涉案房屋为兵一、三十小的学区房，使其所购得的房屋与签订合同目的不相符，与其真实意愿存在重大差别，应属于意思表示错误，构成重大误解。王某要求撤销合同的诉讼请求合理有据，合同被撤销后，因该合同取得的财产应予返还。
开发商逾期不办证 可请求解除合同
2016年3月31日，夏某与乌鲁木齐市某房地产公司签订《商品房预售合同》。约定，出卖人应当在2017年6月30日前将商品房验收合格交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收合格后365个法定工作日内，将办理权属登记所需资料，报产权登记机关备案。
开发商交付房屋后，未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使夏某未能约定期限在取得房屋权属证书。
法院判决：解除双方签订的商品房预售合同，房地产公司返还购房款248862元，并向夏某支付购房款利息损失。
法官说法：房产公司除应向原告交付房屋外，还应保证及时将出卖的房屋所有权转移给夏某。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
本案中，开发商超过合同约定办证期限一年之久，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未协助夏某办理房屋权属证书，其又未能举证证明系非出卖人的原因导致不能办证，其行为严重影响了夏某订立合同时所期望的经济利益，致使夏某订立合同的目的不能实现，开发商的行为已构成根本违约。对夏某主张解除《商品房预售合同》之诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，开发商应向夏某返还已付购房款，并偿付夏某已付购房款占用期间的利息损失。
