法治日报全媒体记者 王莹 通讯员 林敏
随着我国城市化进程的加快,房地产市场顺势而兴,而商品房的普及使小区业主成了大多数人的身份之一。作为小区建筑物附属设施、设备,如通道、楼梯、大堂、消防、公共管理用房等属于共有部分,全体业主享有共有权。若业主的共有权被侵权,该怎样维护自己的权益?近日,福建省平潭综合实验区人民法院审理一起共有权侵权案。
“XX名城”项目系A房产公司开发建设,该小区有6幢楼房共300余套,其中物业管理区域位于第6幢一层。2010年4月15日,高某与A房产公司签订《商品房买卖合同》,购买该小区第6幢一层三间店面,这三间店面在合同附件的规划图中标注为“物业管理”。2015年8月,上述三间店面由卢某承租用于经营汽车服务公司,约定租赁期限5年。同年12月30日,该小区业主委员会在在首次业主大会中选举产生,被授权管理小区内的大小事务。2016年开始,小区业委会以物业管理用房是全体业主所有的财产,应当按照原始规划性质使用,要求卢某返还该房屋,但卢某表示其按期缴纳租金,是依租赁合同占有、使用该房屋,并没有侵犯业主权利。双方僵持不下,一年内纠纷不断。2017年5月,小区业委会召开业主代表大会商议小区物业管理用房被非法侵占要依法维权等事宜。6月,该小区业主200多人向业委会出具了授权委托书,委托其代为提起诉讼维护业主权益。业委会遂将A房产公司(小区开发商)、高某(物业用房购买人)、卢某(承租人)作为被告诉至法院,要求确认物业管理用房系全体业主共同所有;同时,上述被告须立即返回物业管理用房并向小区业委会支付非法占用期间的房屋使用费。
法院经审理认为,物业管理用房系XX名城全体业主共同所有;高某应返还小区物业管理用房;A房产公司应向XX名城业主委员会支付上述物业管理用房的房屋使用费。
XX名城业委会、高某、A房产公司均不服,提出上诉。福州中院审理后,判决驳回上诉,维持原判。
法官说法,经办法官认为,首先,XX名城业主委员会提起诉讼符合国务院《物业管理条例》第十二条规定,即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,其诉讼主体适格。其次,案涉《商品房买卖合同》中所附平面图中,高某所购房产01、02、03店面在规划图中标注为“物业管理”。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十八条规定,讼争房屋的性质属于物业管理用房,应归该小区全体业主所有。最后,A房产公司对该房屋无处分权却擅自出售,高某虽依据《商品房买卖合同》对讼争房屋行使了占有、使用、收益权,但当房屋的所有权人请求排除妨害、恢复原状时,法院应予支持,因此高某负有返还房屋的责任,但高某购买房屋时支付了对价,让其承担赔偿损失的责任有悖公平原则,亦不合情理。究其缘由,正是由于A房产公司擅自处分小区物业管理用房侵犯了业主的共有权,则应当由A房产公司承担赔偿损失的责任,支付讼争房屋被非法占用期间的房屋使用费。
